P230006 Commercial Real Estate (CRE) – 商业地产投资财务模型

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模型介绍

        这是一份较复杂的房地产投资财务模型，复杂性体现在以下3个方面:

1. 时间维度较复杂, 学员需要梳理各种关键节点, 比如 : 项目的投建期, 房产出租期, 土地租赁期限, 项目退出时间等;
2. 商业情景较复杂, 比如 : 存在债务的最高比例 (Debt cap ratio), 项目托管账户(Escrow account), 债务的延期 以及 计算资产退出价值等;
3. 运用较复杂的Excel函数公式, 比如 : SUM与OFFSET组合, ROUNDUP, INDEX与MATCH组合, XNPV与XIRR等;

      专业 Modeler 完成这套模型测试题大约需要 4-5小时, 因此, 建议具有一定财务建模基础的学员进行学习。同时, 我们提供 3小时手把手建模视频，我们将搭建模型的思路分成7个步骤, 分别以不同的色块区分列示, 用于展示我们认为最优的建模顺序, 帮助学员快速梳理模型逻辑，提高建模效率（高级会员可免费下载excel+观看在线课程）。

案例背景 :

RTB公司拟在印度Maharashtra投资修建工业仓库, 并对外出租收取租金, 项目投资期为5年, 目前, RTB公司面临2个选择 : 1) 购买土地 或 2) 租赁土地

RTB管理层希望知道, 哪一种投资方式的投资回报率更优?

因此, 我们需要整合题目中的复杂商业条件, 通过搭建财务模型, 回答上述问题。

财务模型主要包括以下几部分 :

• <Inputs & Summary> 分类整理与列示模型关键的假设条件(Inputs);
• <Sources and Uses of Funds> 项目的资金的使用与来源, 其中, 需要分别计算在2个不同选择下的资金的使用;
• <Cashflows from Operations> 项目现金流量表, 重难点在于区分现金流的几个层次 : 从P&L到Cashflow from operation, 再到Cashflow after financing, 最后到Cashflow available for Equity;
• <Escrow Account > 项目的托管账户, 案例中, 租赁押金与经营现金盈余款项专门归集与使用, 作为项目资金的来源之一, 因此, 需要与上述的<Sources and Uses of Funds> 联动计算;
• <Exit Cashflows> 项目退出时的现金流计算, 考虑租赁资产的退出价值, 案例中, 使用Cap rate% 与 未来12个月的NOI去估算资产退出价值;
• <Detailed Schedules> 详细的计算过程, 包括租金收入模型与成本费用模型 以及 债务还款预测等;
• <Project Level Returns> 计算项目层面的投资回报率;
• <Equity Level Returns> 计算权益投资者的投资回报率;

模型展示